房地產第三輪救市潮蠢蠢欲動多地政策暖風頻吹
??2014年，一線城市交易量下降、價格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存周期。新年之後，又傳出佳兆業破產重組、恒盛地產資金鏈斷裂的消息，“狼來瞭”的預警似乎正在變現。統計數據顯示，144傢上市房企2014年前三季度總負債達到26692.12億元，33傢房企資產負債率超過瞭80%的紅線。目前公佈瞭2014年業績預告的47傢上市房企中，12傢業績虧損，10傢業績預減。
??2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地產市場2015年能否觸底反彈？政府手裡還有多少籌碼？記者就此展開瞭調查。
??隨著2014年中國經濟增速下滑至7.4%，作為最重要的經濟引擎之一的房地產行業，政策暖風頻頻吹起。
??日前，國務院總理李克強與達沃斯世界經濟論壇國際工商理事會代表對話時指出，中國房地產市場的剛性需求是長期的，並將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。
??與此同時，包括杭州、紹興等多地出臺松綁限購、鼓勵購房的政策，住房和城鄉建設部副部長齊驥更是表示，要指導督促商品住房較多的城市出臺支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。
??福州市下發的《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》提出，開發企業若有多餘商品房或安置房可賣給政府，用於保障性住房。除瞭福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區也正在試點類似政策。第三輪救市呼之欲出。
??房地產拖累經濟增長
??國傢統計局公佈的數據顯示，2014年國內生產總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經濟增速較前一年下滑0.3個百分點，同時也是1990年以來最低的數據。
??中國銀行首席經濟學傢曹遠征在網易房產舉辦的中國地產創新峰會上表示，中國經濟增速放緩的背後，固定資產投資增速下滑是主要原因，房地產投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由於中國的人口結構發生瞭變化，房地產市場從1998年以來的單邊上漲時代已經終結，庫存壓力的加大導致房企新開工的意願不強，房地產投資在2015年仍有進一步下行的壓力。
??摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌認為，經濟增速放緩的主要原因在於固定資產投資減速，在供應過剩的房地產和制造業領域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計，由於房地產投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個百分點左右(包括對房地產相關行業的間接影響)，預計2015年國內房地產市場仍將繼續調整。
??“房地產對產業鏈的輻射能力非常強，房地產投資增速下滑會拖累建築業、工業、裝飾業等上下遊行業的增長，引發連鎖反應。”新城控股高級副總裁歐陽捷向記者表示，要穩住經濟下行的勢頭，房地產投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當“火車頭”，也至少不要拖後腿。所以從政策層面而言，房地產的穩定發展是政府希望看到的。
??供求關系依舊嚴峻
??盡管2014年下半年房地產市場呈現探底回升的勢頭，並且在四季度出現“翹尾”，但供大於求的基本面並未得到實質改變，進入2015年1月份以來，市場成交再度下滑。
??克而瑞的監測顯示，2015年1月上半月，61個重點城市商品住宅成交954.9萬平方米，環比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場分化進一步加劇：一線城市商品住宅成交環比雖下降，但同比大漲近32%，表現依然搶眼；18個二線城市上半月商品住宅成交量同、環比都出現大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環比小幅下降，與2014年12月的高點基本持平；三四線城市上半月整體市場成交環比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。
??克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，一般而言，臨近年關都是成交淡季，但眼下離年關尚早，成交下滑一方面是受市場淡季影響，但更多是因為供過於求的市場格局並沒有發生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應遞減，信貸政策又止步不前，加之市場對經濟發展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。
??世聯行)的研究報告顯示，盡管房地產市場經歷瞭2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內大部分城市的商品房去化時間仍超過15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時間均超過15個月。二線城市中多數城市的庫存量仍處於2010年來的高點，像杭州與福州的去化時間分別達到17.3與18.4個月。多數三四線城市由於人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時間分別高達26.3與22.1個月，錦州的去化時間更是高達89個月。
??相對於在售住宅存量，潛在供應量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團隊調查更發現，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時間。
??然而，與巨大的供應量相比，需求量卻呈現持續下行的勢頭。歐陽捷調查發現，在絕大部分二線城市，人均居住面積已經接近30平方米，進一步改善的空間十分有限，三四線城市的人均居住面積更高，這意味著除瞭一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時，受到傳統產業產能過剩的影響，農村勞動力進城的速度也在放緩，導致近幾年大多數一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應減少。
??對樓市一向樂觀的原華遠地產董事長任志強[微博]也坦言，盡管房地產行業已經進入底部徘徊周期，但由於商品房庫存量巨大，房價大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會出現回升的勢頭。
??多重刺激手段救市
??面對不利的市場形勢，不僅各級政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動。
??四川省住建廳1月20日發佈消息稱，將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政幹預政策。廈門也宣佈從1月16日起全面取消島內限購。此外，紹興日前出臺的《關於促進越城區行政區域房地產市場平穩健康發展的意見》提出，將於2月15日起實施購房補貼、提高公積金貸款額度等購房優惠政策，購房者將獲得房屋成交計稅價格0.8%的補貼。
??興業證券房地產分析師閻常銘向記者表示，雖然在央行[微博]降息後房地產基本面確實開始復蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由於三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬松對於三四線城市基本面的推動相對緩慢，區域性的行業政策支持是非常有益的補充，預計未來會有更多三四線城市效仿推出救市措施。
??然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費補貼對購房者的資助力度很有限，難以帶來大規模的購買力釋放。除瞭一線城市，絕大多數城市限購政策松綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策隻是“小打小鬧”。
??相對而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據《經濟參考報》報道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺將商品房轉化為安置房、利用存量房促進棚改和收購商品房用於保障性住房的指導意見。隨後，福州市下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，開發商的房源或福州居民手中多餘的商品房或安置房可以售予政府，由各區政府指定一傢國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體，回購安置協議可以由原征遷實施單位負責。
??中信證券房地產分析師陳聰認為，住房保障貨幣化是一種對中低收入居民的購買力支持，尤其在一些供大於求的城市，如果地方政府先名義出資協助購房者取得房屋部分產權，並要求購房人在二次銷售房屋時償還地方政府出資，開發企業一邊取得地方政府出資，一邊繼續支付規費和地價。這樣一來，地價低流入與民生保障低流出的格局就可能變為地價適當流入與民生保障適當流出，同時未實際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。
??相對於各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮化才是房地產市場重拾動力的核心因素，“2014年9月發改委已經確定新型城鎮化試點名單，在全國共選取瞭50多個試點城市，如果真的能解決農村人口進城所面臨的落戶、社會保障、土地改革等難題，推動城鎮化發展將產生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。
??資金狀況
??一月房企海外融資縮水七成樓市進入“後高周轉”時代
??從佳兆業風波到中小房企生存困局，再到人民幣貶值，最近樓市利空不斷。
??中原地產數據顯示，2015年1月宣佈在海外資本市場融資的房企僅有7傢，合計融資額為158億元人民信貸銀行業務信貸房貸是什麼意思貸款全省皆可處理幣，相比2014年1月的21傢企業600億元融資額銳減七成。
??蘭德咨詢對港股上市的30傢房企資金壓力測試發現，得分在70分“及格線”以上的隻有6傢。
??中原地產首席分析師張大偉指出，目前樓市已整體進入“後高周轉”時代：隨著土地成本、融資成本上升，房企以往依托高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。
??7傢房企海外融資158億
??按照蘭德咨詢資金壓力測試模型，在對港股上市的30傢房企的資金壓力測試發現，得分在70分以上的隻有6傢。“70分以下就有風險。”蘭德咨詢總裁宋延慶對記者說，隨著全行業金融化的趨勢越來越明顯，提高現金流及運營的精細化管理水平更為重要。
??通過對企業的評測，宋延慶發現，目前行業內最需要重視的就是資產負債率這一數據，大部分房企資產負債率都在90%左右，而現金占總資產的比值也相對較低，一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%，其建議A股房企也不要低於10%。
??宋延慶表示，在以債養債的開發模式下，如果企業負債過高、增速過快，一旦銷售額下降，資金鏈就可能斷裂。針對房地產企業現金流特點，通過測算不同壓力情形下企業的資金狀況，能夠獲知企業未來一年的資金鏈安全程度。
??中原地產研究部統計數據顯示，截至目前，國內房企海外融資銳減，1月份宣佈在海外資本市場融資的僅有7傢，合計融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21傢企業600億元融資額銳減七成。
??“以往，1月份房企都會選擇在海外大規模融資，但在2015年，受佳兆業事件及人民幣貶值影響，房企海外融資遇冷，融資成本也明顯上漲。”張大偉說。
??多位房企人士表示，預計在2015年春節後，房企海外融資的難度將繼續增加。
??張大偉提醒，巨量的海外融資負債規模將引發房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時隨著美元走強，熱錢流出速度可能會加快，從而進一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢，房地產市場將面臨持續頹勢，進而可能傷害中國經濟。
??多傢房企負債超百億
??Wind資訊統計數據顯示，A股144傢上市房企平均負債額為118.36億元。其中“招保萬金”四傢房企的負債合計達到瞭9095億元，除金地2014年前三季度負債979.67億元外，其他三傢負債都超過瞭千億，其中萬科前三季度負債4137.92億元。從資產負債率來看，萬科為79.6%，招商地產為72.2%，保利和金地分別為80.3%和72%。
??記者梳理這144傢上市房企的負債情況發現，共有33傢房企的資產負債率超過瞭80%的紅線，其中珠江控股達到98.74%，陽光城為90.96%。
??張大偉對記者表示，他們在對20傢上市房企的財務數據跟蹤研究後發現，目前行業已整體進入“後高周轉”時代。“在2010年前，很多大型房企規模和業績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升，這一策略很難再有操作空間。”
??張大偉指出，在步入“後高周轉”時代後，上市房企的核心凈利潤率依然處於下降通道，2014年上半年20傢上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處於歷史最低位。
??“得益於融資和銷售方面的優勢，品牌房企的整體財務表現相對比較穩定，但現在擺在大傢面前的問題就是如何轉型。”一位上市房企高管表示。張大偉預計，2015年大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎，經營策略將以平穩去庫存為主。
??盈利情況
??12傢上市房企預虧房地產利潤下降成共識
??2014年以來，房地產市場持續下行，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不采取“以價換量”的銷售策略，部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競爭，再加上融資成本居高不下，房企利潤不斷遭到侵蝕。
??記者註意到，目前公佈瞭2014年業績預告的47傢上市房企中，12傢業績虧損，10傢業績預減。對不少房企而言，告別“黃金十年”之後，將不得不面對全行業利潤下滑的窘境，而且未來盈利預期有可能繼續走低。
??近1/4房企業績首虧
??截至1月28日，來自Choice金融終端的數據顯示，滬深兩市共計47傢上市房企公佈瞭2014年業績預告，其中，11傢房企宣佈首虧，占比近四分之一，1傢宣佈續虧，另有10傢房企2014年業績預減。其中，凈利潤變動幅度最大的是榮豐控股，作為業績首虧企業，榮豐控股預告2014年凈利潤變動幅度為-2644.98%。
??目前已經進行年度業績預告的多為中小房企，盡管上述47傢房企尚不能代表A股140多傢房企的整體表現，但是近四分之一企業業績預虧至少在一定程度上折射出房地產行業整體利潤率下滑，中小房企經營業績不佳的現狀。
??記者對已經發佈業績預告的企業梳理發現，造成經營業績下滑的主要原因分為三類。第一類是房地產業務收入下降，比如新潮實業、中房股份等；第二類是融資成本增加，比如實達集團；第三類是由於計提資產減值準備，比如中華企業、綠景控股,等。
??新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時表示，房企出現大面積業績下滑的情況其實早有預兆：一方面，市場表現並沒有預期的樂觀，高增長時代一去不復返；另一方面，土地價格並未出現明顯下跌，一線城市的土地資源仍然緊俏，除瞭少數企業能拿到低成本的海外融資，更多的企業還要面臨高昂的融資成本，業績不佳也就在所難免。
??多傢房企計提存貨跌價準備
??歐陽捷認為，百強房企正在不斷擴大規模，市場份額仍是這些企業追求的主要目標之一，這會逼迫中小企業不得不降價出售，利潤空間被進一步削減，因此才會出現企業大面積預虧。
??記者瞭解到，中華企業、綠景控股等多傢房企計提瞭資產減值準備。克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，選擇這種方式進行預虧公告的企業多半為中小企業，由於滯銷或者地價上漲等因素，其經營業績本身就不太樂觀，計提減值準備隻是為此提供瞭一個理由。
??不過，也不排除部分房企通過“藏利潤”來對財務報表進行粉飾。記者瞭解到，不少房企為瞭實現年度銷售目標，多將交房期限設定在12月底前，但是在2014年市場低迷的情況下，部分房企可能會推遲交房。
??朱一鳴告訴記者，這種行為多半是由於當年企業經營業績已經非常糟糕，通過推遲交房將業績算入下一年的銷售額，到時候可以憑借業績“扭虧”在資本市場實現“翻身”，否則如果連續兩年虧損，股票會被實施退市風險警示。
??行業盈利預期走低
??盡管2014年大部分城市取消限購政策，進入四季度政府救市措施接二連三，但是想要挽回房企經營頹勢並非易事。在供應總體平穩而市場成交放緩的態勢下，多數城市供求比高企，庫存量普遍攀升，去化周期顯著變長。
??歐陽捷認為，目前房地產行業的主要趨勢就是供求關系逆轉，在政策調控和市場格局變化下，行業逐步進入平穩發展期，盈利預期下調在所難免。
??克而瑞研究報告分析稱，考慮到依然處於高位的庫存壓力，2015年房價的整體走勢應是先降後穩，目前寧波、沈陽等城市去化周期均超過18個月，去化壓力巨大，房價還有進一步調整的空間。在這樣的背景下，去庫存仍將是市場的主旋律，房價有進一步下探的可能。
??土地市場
??2014土地市場現分化：一線量減價升三四線趨冷
??樓市萎靡不振的2014年終於過去，有研究機構盤點發現，2014年的土地市場遭受不小的打擊，土地出讓金明顯下滑，一線城市和二三線城市表現分化加劇。
??對於部分嚴重依賴土地財政的地方政府，2015年將面臨較大的財政壓力。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企，開發商拿地願望進一步下降，是目前全國樓市、地方財政鏈條上最薄弱的一環。
??土地成交創五年新低
??上海易居房地產研究院近期發佈瞭《2014年典型城市土地成交報告年終版》。報告顯示，在市場下行的影響下，去年國內十個典型城市土地成交建築面積25310萬平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，同比下降15.4%；
??報告顯示，2014年土地成交量創五年新低，但成交均價則創出五年新高，土地成交均價3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%。
??上海易居房地產研究院研究員亢亞娟分析認為，樓市降溫導致地市降溫。從成交量來看，一方面房企購地熱情降溫，另一方面地方政府供應積極性也有所降低，導致成交量低迷。從成交價格來看，土地價格以上升為主，主要是由一線城市帶動，一線城市土地資源稀缺，且房價堅挺，對企業具有很強的吸引力，激烈的競爭下必然導致高價地的出現。
??上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍接受記者采訪時表示，雖然2014年土地成交出現一定程度的下滑，開發商未來仍然會不斷“搶地”。不能因為一年的波動，就看淡未來的土地市場，土地供應量會不斷減少，在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動遷費用居高不下，土地價值升值是長期的趨勢。
??區域分化加劇
??報告顯示，一線城市土地成交均價上升幅度尤高，二線城市略有下降。說明一線城市土地價值仍然深受市場認可，吸引瞭多個大企業爭相佈局。預計2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇，但不同區域分化將更加明顯。
??亢亞娟指出，大城市“房冷地熱”現象突出，房企逃離三四線城市，向一二線城市集聚的態勢仍在持續。
??在一線城市，由於市場降溫，成交量重新回落，為6825萬平方米，降幅達32.4%。但成交均價依然延續瞭2013年的上行趨勢，為7429元/平方米，增幅為37.8%。由於土地資源的稀缺性，外加房價遠比三四線城市堅挺，一線城市的土地價值在市場冷淡的情況下依然凸顯。
??在二線典型城市，土地成交總量在近兩年逐步縮小，2014年為18485萬平方米；從土地成交均價來看，基本穩定在1500元~2000元/平方米之間，其中2013年大幅上升44.2%，2014年為2040元/平方米，略微下降3.2%。
??成交量方面，一線城市中廣州跌幅最大，上海跌幅最小；二線城市中，重慶跌幅最大，西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價同比以上升為主。一線城市均價均為上升，且增幅較大；二線城市除天津、西安上升之外，其餘城市均價都出現瞭一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房價跌幅最大。
??地方財政是否會亮紅燈？
??李戰軍認為，在現階段，土地出讓金作為地方政府財政收入主要來源的狀態不會改變，且不同城市的土地出讓金貢獻分化將成為常態。
??但他同時指出，土地出讓金的明顯下滑還不至於對地方財政產生根本性影響。除土地出讓金外，地方政府還可以通過稅收改革，減持國有股等方式補充資金，償還地方債等。
??明源地產研究院主編潘勇堂認為，2014年樓市低迷，中小開發商對行情不樂觀，導致拿地積極性不高。目前的地價對於開發商來說壓力比較大。中小開發商根本拿不起一二線城市的土地，隻有“巨無霸”型房企才有能力繼續拿地，他們很多時候也會選擇“聯合體”的方式，從而減輕資金壓力和風險。
??對於2015年地方政府的財政壓力，潘勇堂認為，由於政府在土地市場有調節的主導權，2015年可以通過控制土地出讓的節奏來補充資金。首先要防止流拍，再爭取更高的溢價。長遠看，提升城市品牌，提高規劃水平，對地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對土地出讓金依賴過大，2015年壓力就比較大，對於那些對土地出讓金依賴較小的地方，波動不至於太明顯。
??縱觀全國，地方財政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難，開發商普遍認為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱產業，消費能力太弱，財政問題可能會更多地暴露出來。
??產品策略
??開發商自救：升級產品調整結構
??“以往綠城40%~50%左右的銷售額來自給富有群體造頂級住宅，2015年開始，綠城會做一個調整，這一板塊可能隻占10%~20%的份額。”綠城中國董事長宋衛平1月23日在青島的一次業主和媒體的交流，引發瞭業界震動。很多人沒有想到，在國內深耕高端住宅領域的綠城居然也開始為白領建房。
??在綠城調整產品結構的背後，是日趨嚴峻的市場環境。宋衛平甚至提出，向小米創始人雷軍學習，做利潤隻有不到7%的產品。激烈的市場份額競爭，也許會讓本來毛利就在不斷下滑的地產業進一步壓縮利潤空間。
??產品結構調整
??據報道，宋衛平在上述交流會上曾透露，未來綠城將為中國城市最主要的群體“白領”建房，盡可能推動80後、90後城市白領的生活品質、豐富程度和生活幸福程度，這是回到綠城後要做的事情。
??幾乎在宋衛平發表上述講話的同時，綠城曾經的合作夥伴融創也傳出瞭收購佳兆業的消息。和融創定位高端消費市場不同，佳兆業是一傢以剛需產品為主打的房企。
??綠城和融創不約而同瞄準剛需市場，讓業界疑惑：面對疲軟的市場，高端住宅開發商是否也面臨轉型的壓力？
??克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，根據調研，從2010年開始，市場48%的購房者就是為瞭改善需求。因此他對綠城轉型“剛需”的想法的正確性有所懷疑，因為剛需並不成為未來房產市場的主力。
??對此，綠城方面表示，所謂轉型“剛需”，是媒體的一種誤讀。根據此前的瞭解，綠城所針對的白領購房人群年收入也要達到30萬元左右，和通常意義的剛需存在一定的差距。
??宋衛平的一位助手告訴記者，宋衛平所說的白領應該指的是中等收入人群，有些人雖然不是白領，但收入卻並不低。這些人有改善居住的需求，也可以視為“剛需”的一種。
??但綠城產品結構將有變化，這一點是信用貸款利率貸款全省皆可處理肯定的。
??中房信研究總監薛建雄說，這種改變和購買力有一定的關聯，如今改善型需求購買的主力戶型在90~120平方米。而80後、90後的生活習慣和60後、70後不同，傢庭的小型化，使得消費者對居住空間的需求變小。
??楊科偉表示，目前的改善型產品不像此前那樣大幅增加戶型面積，和目前土地出讓價格較高有關，開發商要控制總價，就必須要縮小建築面積，以保證樓盤的銷售。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/09035966732133111492248.shtml
留言列表
